부동산 경매 절차 입찰방법 종류 관련 포스팅입니다. 부동산 경매는 법원에서 진행하기 때문에 합법적인 절차를 통해 안전하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 오늘은 이 절차도 어렵고 복잡한 부동산 경매 절차를 알기 쉽게 총정리해드리겠습니다.
부동산 경매 입찰 방법
먼저 부동산 경매는 하나의 매물을 두고 여러 사람이 참여해서 높은 가격을 제시하는 사람이 주인이 되는 겁니다. 가장 높은 금액을 제시한 사람에게 판매하는 걸 말하죠.
우리가 일상생활에서 보는 경매와 물건만 다를뿐 큰 차이가 없어 보이지만, 강제집행의 성격을 가지고 있다는 점이 다릅니다.
부동산 경매 입찰 방법을 설명해드리기 전에 입찰 뜻을 간단히 설명해드리면 경매에 참여하는 경쟁자들이 각각 낙찰(경매 물건 인수를 희망하는 사람 중 최고가를 제시한 사람을 계약의 당사자로 결정하는 것)희망 가격과 기타 조건을 제출하는 것을 말합니다. 이 경매 입찰 방법으로는 1) 기일 입찰, 2) 기간 입찰 3) 호가 입찰 이렇게 총 3가지 방법이 있습니다.
1. 기일입찰
먼저 기일입찰은 가장 보편적인 방식으로 매각 기일에 출석해서 입찰표를 작성해서 제출하고 개찰(입찰한 결과를 견주어 조사)하는 과정으로 진행됩니다.
이때 따로 정해진 장소에서 입찰표를 작성한 후 집행관에게 제출하는 방식이며, 개찰을 진행할 때 역시 입찰자가 참여한 상태에서 이루어집니다. 그중 가장 높은 금액을 적어 낸 사람을 ‘매수자’로 결정합니다. 즉, 매수 신고인으로 결정되는 것이죠.
2. 기간입찰
다음 두 번째는 기간입찰입니다. 이 방식은 1주일에서 1달의 시간이 주어지는데요. 이때 입찰표에 금액을 적고 집행관에게 직접 제출하거나 혹은 등기 우편으로 제출한 후 매각 기일에 개찰하는 과정으로 진행됩니다. 등기 우편으로 제출이 가능하므로 굳이 현장에 직접 출석하지 않아도 됩니다.
3. 호가입찰
세 번째 호가 입찰은 입찰자가 지정된 날에 참석해서 매수 신청 금액을 서로 올려 부르는 방식입니다. 그렇기 때문에 현장에서 매수 신고인이 바로 결정되는 방식입니다. 하지만 현재 법원 부동산 분야에서는 이용되지 않는 점 참고해 주세요.
부동산 경매 절차
지금부터는 본격적으로 부동산 경매 절차에 대해 알아보겠습니다. 부동산 경매에 관심이 있으신 분들은 부동산 경매 절차를 미리 잘 알아두는 것이 중요합니다.
많은 분이 부동산 경매에 관심을 두는 이유가 시세보다 상당히 저렴한 가격으로 구매할 수 있기 때문이죠. 그래서 내 집 마련에 부담을 갖고 계신 분들은 경매 시장에서 좋은 기회를 잘 잡아보시길 바랍니다.
먼저 부동산 경매는 법원에서 진행합니다. 정해진 절차에 따라 법원에서 진행되며 경매 입찰에 참여하고자 하는 사람이라면 어떤 순서로 진행되는지 기본적인 절차를 잘 숙지해두시길 바랍니다.
1. 채권자 등에 의한 경매신청
먼저 1단계는 채권자 등에 의한 경매신청입니다. 부동산 경매가 시작되려면 채권자가 경매를 신청하면 시작됩니다. 채권자는 돈을 못 받은 사람이죠. 빌려준 돈을 받지 못한 채권자가(은행 혹은 개인) 경매 신청서를 작성한 후 필요한 서류를 첨부해서 법원에 제출합니다.
이때 경매 신청자는 경매 진행에 필요한 비용을 미리 납부해야 하며 경매 비용은 차후 배당이 실시되면 되돌려 받을 수 있으니 걱정마세요.
2. 법원의 경매개시결정
다음 2단계는 법원의 경매개시결정입니다. 법원은 들어온 신청을 검토해본 뒤 적법하다고 인정되면 ‘경매개시결정’을 내리게 됩니다. 경매개시결정이 내려지면 법원은 해당 부동산을 관할하는 등기소에 ‘경매개시결정등기’를 하도록 등기촉탁을 합니다. 즉 법원이 등기소에 부탁한다는 말이죠.
부동산의 신분증인 등기부등본에 ‘이 집은 지금 경매가 진행되는 집’이라고 표시를 부탁하는 겁니다. 그럼, 등기소에서는 해당 부동산의 등기사항증명서에 경매가 진행되고 있음을 알리는 ‘경매개시결정등기’를 하게 됩니다.
3. 법원의 매각준비
다음 3단계는 법원의 매각준비입니다. 법원에서 경매개시결정이 정해지면 ‘배당요구 마감일‘을 정합니다.
이 기간에는 부동산 현황조사(토지현황, 위치, 감정가)는 물론이고, 점유 관계, 임대차 내용(보증금과 차임내역)등 전반적인 항목을 조사해서 ‘현황조사서’를 작성합니다.
이 내용을 바탕으로 ‘매각물건명세서’를 작성하게 되고, 매각 기일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구든지 열람할 수 있도록 해둡니다. 그리고 이와 별도로 법원은 감정평가기관에 의뢰해서 해당 부동산의 가치를 평가합니다.
그렇게 감정평가서(감정평가액)를 작성하는데, 이때 감정인의 평가액을 참고해서 최초 경매가, 즉 경매 시작 가격이 결정됩니다. 이때 경매 시작 가격(최저매각가)은 감정 평가금액과 동일하게 책정되는 것이 대부분입니다.
4. 채권자 등 이해관계인에게 통지
임차인을 포함한 이해관계인과 권리자(근저당권자, 가압류권자 등)에게 경매가 진행될 것을 알리는 안내문을 우편으로 발송합니다. 해당 부동산이 경매에 나왔다는 것은 그만큼 사연이 많은 물건이겠죠? 해당 이해관계인들에게 경매가 진행될 것이라는 것을 알려주는 단계입니다.
5. 배당요구 종기 결정 및 신청
다음은 배당요구 종기 결정 및 신청입니다. 법원이 경매에 관련된 모든 채권자와 채권 금액을 알 수 없습니다. 물론 배당 신청을 따로 하지 않아도 자연 배당되는 권리자도 있겠지만, 반대로 배당 신청을 직접 해야지만 배당받을 사람인지 알 수 있는 권리자도 있습니다.
그래서 당연 배당자가 아닌 권리자들은 배당요구 종기일 전까지 법원에 배당신청을 반드시 해야 합니다.
6. 매각기일 지정 및 매각실시
다음 6단계는 매각기일 지정 및 매각실시입니다. 매각기일은 입찰 일자, 즉 낙찰일을 의미하는 것으로 해당 부동산의 경매가 진행되는 날입니다. 일반적으로 ‘최초 매각기일’은 공고 일자로부터 2주~20일 안으로 법원이 정합니다.
경매 입찰에 참여하고 싶은 사람은 매각기일에 관할법원에 참석하셔서 입찰서와 보증금을 제출해야 하고, 입찰이 완료되면 입찰에 참여한 사람 중 최고가로 입찰한 사람이 ‘최고가매수신고인’ 이됩니다. 낙찰받지 못했다면 그 자리에서 입찰보증금은 반환됩니다.
7. 매각허가결정 및 확정
7단계는 매각허가결정 및 확정입니다. 낙찰일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원에서는 경매가 진행되는 동안 경매 매각 절차에서 문제가 없었는지 종합적으로 살펴보고 특별한 하자가 없다면 ‘매각허가결정’을 내립니다.
최고가매수신고인이 낙찰받고 나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 또는 절차 및 법원 서류상에서 문제를 발견했다면 매각 불허가 신청을 할 수 있습니다. 매각허가결정은 보통 매각일로부터 7일 후에 내려지며, 매각허가결정 후 1주일 이내에 이해관계인 중에서 이의가 있는 사람은 이의신청(또는 즉시 항소)를 할 수 있습니다.
이 기간 안에 이의신청이 없으면 매각허가결정은 확정됩니다. 이때 최고가매수신고인의 지위는 이제 ‘매수인(매수자)’으로바뀝니다.
8. 잔금 납부와 소유권이전등기
다음 8단계는 잔금 납부와 소유권이전등기입니다. 매각허가결정이 확정된 후에는 매수인이 잔금을 모두 납부하면 소유권을 취득하게 됩니다. 이제 드디어 내 것이 되는 거죠. 법원에서는 잔금 납부기일을 대게 4주 정도 줍니다.
잔금을 완납하면 따로 등기하지 않아도 민법 187조에 의해 소유권을 취득하게 됩니다. 하지만 등기하지 않으면 처분할 수 없으니 꼭 등기하셔야 합니다.
9. 배당기일
마지막 9단계로 배당기일입니다. 법원에서는 매수인 잔금 납부일로부터 1개월 후쯤으로 ‘배당기일’을 정합니다. 배당을 신청한 채권자와 이해관계인 등에게 통지합니다.
이때 법원은 배당을 받을 사람들의 순서와 금액을 표로 작성하는데요. 이를 ‘배당표’라고 합니다. 법원은 작성된 배당표를 기준으로 배당기일에 배당을 실시합니다. 배당에 이의가 있는 사람은 ‘배당 이의신청’을 하면 되고, 별다른 배당 이의신청이 없으면 경매의 모든 절차는 마무리됩니다.
요약 정리
1단계에서 9단계까지 많은 내용을 알려드렸는데요. 한 번 더 간략하게 정리해드리겠습니다.
- 채권자 등에 의한 경매신청
- 법원의 경매개시결정
- 법원의 매각준비
- 채권자 등 이해관계인들에게 통지
- 배당요구 종기 결정 및 신청
- 매각기일 지정 및 매각실시
- 매각허가결정 및 확정
- 잔금납부와 소유권이전등기
- 배당기일
① 경매의 시작은 채권자가 경매를 신청하면 시작됩니다, 채권자는 신청서를 작성한 후 필요한 서류들을 법원에 제출합니다.
② 그다음 법원에서 제출 서류를 검토한 후 하자가 없으면 ‘경매개시결정’을 합니다. 개시 결정이 정해지면 ‘배당요구 마감일’을 정하는데요. 이 기간에 현황조사는 물론 감정평가를 작성해서 감정인의 평가액을 기준으로 최초 경매가가 결정됩니다. 그게 바로 ‘최저매각가격’입니다.
③ 그러고 나서 입찰일이라 불리는 매각기일과 매각결정기일이 정해지고 입찰이 진행되면 낙찰자가 정해집니다. 이후 특별한 하자가 없으면 ‘매각허가결정’이 떨어지고 매각결정일로부터 항고가 없으면 ‘결정 확정’이 이루어집니다. 그럼 비로소 물건의 소유자가 바뀝니다.
이번 시간에는 경매 절차에 대해 대략적인 흐름을 정리해봤습니다. 실제로 직접 해보신 분들은 경매 절차가 쉽게 머릿속에 그려지실 거예요. 하지만 지금 경매에 관심을 가지고 계신 분들이나 이제 막 경매 공부를 시작하는 분들에겐 낯선 용어가 많았을 겁니다.
이상 부동산 경매 절차 입찰방법 종류 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
부동산 경매 종류 강제경매 임의경매 차이점 알기 쉽게 정리